65歲的周世民，說話總是未語先笑，眉眼彎彎，但講述的故事卻很苦澀。

“知道以前怎么給孩子洗澡嗎？冬天，燒三盆熱水，孩子脫掉衣服站在過道上，一盆水澆上去，全身浸濕，再一盆水，馬上抹沐浴露，最后一盆水沖干凈，浴巾一包，趕快抱回屋里。”

洗澡難，如廁難，燒飯要錯時錯峰，下雨會漏水漏電……多年來，這些困擾蕃瓜弄小區居民的生活難題，即將成為往事。昨晚9時，隨著蕃瓜弄小區居民二輪簽約率突破98%，今年靜安區體量最大的“兩舊”改造項目高比例生效。

(資料圖)

對于周世民們來說，這是期盼了數十年的喜事。“不用搬離中心城區就能住上新房，老鄰居還是老鄰居，輪到這樣的好事，太幸運了！”

01

蕃瓜弄的榮光與失落

走進天目中路749弄蕃瓜弄小區，60多年的老建筑，墻壁外立面滿是剝落和裂紋。但相比“里子”，這樣的外表甚至還算“光鮮”。走進樓棟，昏暗潮濕、破敗逼仄撲面而來，讓人橫生壓抑之感。

蕃瓜弄小區位于上海火車站東側、蘇州河北岸。解放前這里曾是難民聚集地，人們用毛竹、稻草、黃泥搭建簡易棚戶，相連成片，俗稱“滾地龍”。1964年改造后，蕃瓜弄成為上海第一個5層樓的工人新村。

“能住進蕃瓜弄的居民，不少是有特殊貢獻的人。”小區居民陳瑜從小在蕃瓜弄長大，1965年，她的奶奶作為“市三八紅旗手”被分配到蕃瓜弄居住。“當時小區周邊有銀行、書店、食品店，理發店，旅館、浴室等配套設施，生活特別便利。經常有人來參觀，還接待過不少外賓。”

20世紀90年代，隨著上海新客站的啟用、閘北不夜城的開發，周邊高樓大廈拔地而起，蕃瓜弄開始顯得陳舊落伍，當初房屋設計的缺陷也日益顯現。

蕃瓜弄的房屋結構俗稱“小梁薄板”，就是用混凝土預制薄板搭建的房屋。這類房屋梁體尺寸窄，樓板薄，在20世紀六七十年代比較常見，建設速度快，但存在房屋結構不牢固，房屋穩定性差、地基淺、房屋壽命短等突出問題，不合適長期使用。

那時的房屋絕大部分不成套，設施不齊備，兩到三戶合用一個廚衛是常事，居住面積最小的人家僅有6.5平方米，生活極為不便。俗話說，“沒有比較就沒有傷害”，隨著歲月變遷，城市面貌日新月異，住在蕃瓜弄居民沒了昔日的榮光。

“小時候人家問，住在哪里？都是很自豪地說‘蕃瓜弄’。”陳瑜說，現在碰到有人問，只能含糊地說就在“新客站邊上”。

陳瑜家是三戶共用一套廚衛，她家是最大的一戶，19.1平方米，住五口人。鄰居分別是一對老夫妻，和一位獨居老太太。廚房很窄，僅容一人站立，兩人便要側身，所以三家總是錯時做飯。

因為另兩家的老人都不吃辣，又覺得油煙大了傷肺，陳瑜家總是把火開得很小，盡量吃涼拌菜，只燒早上中午兩頓，晚上熱了午飯，便又能將就一餐。夏天，遇上孩子想吃小龍蝦，不能用辣椒熗鍋，一家人就去外面飯店吃，也算難得的奢侈。

如廁更是難題。為了不和老人搶廁所，陳瑜夫妻總是清早6點多鐘就爬起來上廁所。“老人上廁所不能催，實在等不及了，我們就到外面去上。”

家住蕃瓜弄14號的吳阿婆是四川人，丈夫是上海人，兩人在新疆結識，回上海后住進了丈夫家的蕃瓜弄小區。“開始只有一間房，后來兩個兒子大了，就給小兒子在對門借了一間小房間。那個房子靠著廁所，特別潮濕。”吳阿婆說，只要有人洗澡，水就會滲到兒子房間里，所以房間墻角處總放著一個臉盆，人家洗完一次澡，他就出去倒一盆水。

02

盡最大努力給最優的方案

在這樣的日子里苦熬，蕃瓜弄的居民們盼星星、盼月亮地盼著征收，盼著改造。

2016年，為支持北橫通道大動脈建設，小區沿天目西路的8幢房屋被征收。這些老鄰居搬出舊居住進新房，讓剩下的小區居民既羨慕又著急。

2019年，有居民看到電視中“拆改留”項目的報道，便向政府部門反映，希望能通過舊住房綜合改造解決居住困難。當年8月6日至30日，蕃瓜弄居委會、小區業委會聯合牽頭，對小區全體業主及承租人開展“拆除重建”意愿的全覆蓋調查，最終99.7%居民同意向政府申請，對小區進行拆除重建改造。

回應居民的期盼，2022年，靜安區天目西路街道正式組織蕃瓜弄拆除重建改造的一輪征詢，居民同意比例依舊超過了99%。蕃瓜弄小區舊住房改造項目正式啟動。

幾經更迭，目前蕃瓜弄小區有14幢非成套住宅樓，有居民1122證、戶籍人口3482人，其中絕大多數為租賃房，145證為產權房。

為了讓這些居民早日改善居住條件，靜安區政府和街道想方設法推動改造。但改造不來盼改造，真正改造了，一些居民又有了更多的心思。尤其因為是原拆原建，改造之后，房屋面積增加有限，成了居民們矛盾分歧的焦點。

“全部房屋的套內面積不減只增，再額外增加獨用廚衛與陽臺。其中租賃房，每戶房間使用面積增加1-1.5平方米，再增加獨用廚衛與陽臺；產權房的房型都比較大，且有獨用廚衛，改造后保證套內面積不減少，并優化了房型、朝向和居住功能。”街道相關負責人告訴記者，蕃瓜弄項目的改造方案前后經過20多稿的反復優化調整，“就是希望盡最大努力給居民最優的方案”。但仍有居民質疑，“為何不能給每戶再增加更多面積？”

為此，街道在小區居民中開了一場又一場的座談會、溝通會，給大家解釋方案，傾聽意見。靜安區房管局相關負責人告訴記者，給每戶居民增加多少面積，都經過了業內人士與專家的多輪測算，充分考慮到居民的實際使用。

“蕃瓜弄項目的預算資金達到了14億多元。”街道相關負責人透露，舊住房綜合改造項目全部由政府出資項目，沒有任何經濟回報，完全出于民生改善的角度。

也有居民提出，目前方案是建造6幢7層到33層的多、高層建筑，為何不能全部建造成高層，由此增加更多的房屋面積？區房管局相關負責人解釋：建造房屋要考慮到周邊的環境，在規劃設計上有一定指標要求，比如，會不會影響周邊建筑的日照。地塊內曾考慮加高一幢建筑的高度，但發現阻擋了北側一幢建筑的日照。目前方案中的建筑高度與數量，均是在最優考慮的基礎上提出的。

實際上，為了讓居民們都能挑到心儀的房屋，蕃瓜弄的改造中，設計的房源達到了1200多套，超過了小區居民實際需要的房源數量。據相關負責人介紹，“在符合規劃相關要求的條件下，我們設計了更多的房源。一方面，可以讓居民在對應的房型房源中，通過搖號選房規則有更多的選擇；另一方面，可以作為公益配套房源使用，如作為區級公租房使用，這也是在此類項目中實現成本與收益平衡的一個探索。”

03

期待早日回搬住進新居

相比單純的建新房，蕃瓜弄的“拆落地”改建難度非常大。

不像商品房小區戶型統一，蕃瓜弄不同面積的戶型多達97種，最小面積6.5平方米，最大面積101平方米，租賃房與產權房在改造后將要增加的面積又不同。“整個設計過程就像拼裝樂高一樣。”設計者告訴記者，通過歸并房屋類型，不斷調整設計，最終在8種基本戶型基礎上，為居民設計了47種不同面積段的房型。

更為難得的是，蕃瓜弄改造方案設計的過程，也是不斷傾聽民意的過程。每一處設計，都充分傾聽了居民意見，從居民的生活便利出發考量。

比如小區有一種“一室半”的房型，一個大房間帶一個小房間，進入大房間必須經過小房間。“一些居民家中有兩代人居住，希望改造能夠改善這種房型的私密性。”設計師就專門為他們設計了“小兩室”的戶型，將房間改造成兩個獨立的小房間。

還有房屋朝向的問題。因為當初設計的問題，蕃瓜弄小區目前的房屋，朝南房間只有4成。很多居民一輩子住在昏暗中，對新居朝向有很大期盼，都盼著新房能沐浴陽光。因此，“朝南”也成了改造的標配：每套房屋至少有一間房間和陽臺是朝南的。

成套改造后，居民不僅可以住進電梯房，原來多戶合用的廚衛變成獨用，小區的道路整修、公共配套設施的完善，也成為一大亮點。“小區內部將建設地下停車庫，周邊也將配套建設城市生活中心、社區衛生中心、社區綜合為老服務中心、社區服務站點、社區黨群中心和公益性幼托育點等。”據相關負責人介紹，尤為貼心的是，改造后原承租戶可以按公房出售辦法購房，擁有房屋產權，而且可以馬上進行房屋交易。

對于這一點，周世民特別在意。他不僅自己率先簽約，還主動動員其他居民，幫大家算經濟賬。“周邊房齡稍微新一些的電梯房，每平方米都在八九萬元之間，我們蕃瓜弄在改造后，是新電梯房，環境好、配套好，將會有很大升值空間，肯定也比現在房屋的價格高很多。”

因為是拆除重建，小區居民完成簽約后，將暫時搬離小區，搬離期間可領取政府提供的過渡費補貼來租房。補貼根據居民原有房屋的戶型和建筑面積分為每月3600元—6000元四檔，改造期間，政府也將根據市場評估情況適時調整，只增不減，同時提供搬家費。

不少老年居民擔心找不到合適的房源，猶豫著不想離開居住了多年的老土地。街道得知后，通過區房管局聯系多家房產中介，以組團駐點的方式為居民尋找性價比較高的過渡房。

家住蕃瓜弄28號樓的彭先生，家里有不少老物件，擔心租房搬家時遺失，加上他經常看病，近期又因腦梗住院，太遠的房子出行不便。改造項目工作組得知后，不僅第一時間前往醫院探望，還幫忙物色了一批就醫方便、上下樓方便、面積合適的小區房源，讓彭先生最終安心簽約。

這些天，提前已經簽約的陳瑜一家已經在打包東西準備搬家。“住了四十多年，真正要走的時候，還有點不舍得。”陳瑜說，現在她只盼著能早日回搬，早日住進獨門獨戶、只屬于自己的空間。

新民眼工作室

作者 | 潘高峰

編輯 | 顧瑩穎

關鍵詞：