? 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平

? 植信投資研究院資深研究員馬泓

房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中具有十分重要的地位，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)將發(fā)揮關(guān)鍵作用。2023年住房支持政策將進(jìn)一步積極有為。地方政府將探索和出臺(tái)更多政策，促進(jìn)剛需釋放、鼓勵(lì)改善性需求加快置換，推動(dòng)存量房去庫(kù)存。融資環(huán)境進(jìn)一步改善有助于化解房企風(fēng)險(xiǎn)。

【資料圖】

2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出止跌、企穩(wěn)、回升的走勢(shì)。熱點(diǎn)城市銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)可能在二季度企穩(wěn)回升，土地市場(chǎng)改善大致滯后于銷(xiāo)售一個(gè)季度左右。新開(kāi)工進(jìn)程加快，投資將稍滯后于新開(kāi)工觸底企穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資跌幅為5%左右，較2022年明顯收窄。

一、2023年住房支持政策將加大實(shí)施力度

針對(duì)個(gè)人住房需求，2023 年住房金融政策將進(jìn)一步回暖。房貸基準(zhǔn)利率將在歷史低位，商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款和地方公積金貸款投放節(jié)奏會(huì)有所加快，房貸市場(chǎng)利率有望進(jìn)一步下調(diào)。央行將對(duì)樓市較為低迷的地區(qū)取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會(huì)降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“ 認(rèn)房又認(rèn)貸”，并采取“帶押過(guò)戶(hù)”。

有條件的城市將減少或取消限制性購(gòu)房政策，部分城市可能會(huì)適當(dāng)擴(kuò)大二手房指導(dǎo)價(jià)的監(jiān)測(cè)波動(dòng)范圍，不排除部分二三線城市將進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)房政策，推動(dòng)存量房去庫(kù)存。融資環(huán)境進(jìn)一步改善有助于化解房企風(fēng)險(xiǎn)。2023 年住房政策很可能會(huì)加大住房金融供給側(cè)的支持力度。央行將開(kāi)展“ 資產(chǎn)激活”“ 負(fù)債接續(xù)”“ 權(quán)益補(bǔ)充”“ 預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款、房地產(chǎn)紓困基金等將加快落地，房企開(kāi)發(fā)貸及非銀融資指標(biāo)有望邊際改善。將鼓勵(lì)更多有條件的金融機(jī)構(gòu)或定向戰(zhàn)略投資者，通過(guò)支持投資者認(rèn)購(gòu)優(yōu)質(zhì)房企股權(quán)、加速推進(jìn)行業(yè)重組并購(gòu)、鼓勵(lì)發(fā)行REITs 等措施不斷改善房企資產(chǎn)狀況，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡。

二、政策效果顯現(xiàn)需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程

通常房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇階段大體分為六個(gè)階段:政策轉(zhuǎn)好->銷(xiāo)售回暖->資金增厚->拿地加快->開(kāi)工投產(chǎn)->投資回升。不過(guò)此次周期復(fù)蘇的階段中，由于政策已經(jīng)先行預(yù)判到2022年末至2023年初房企銷(xiāo)售尚不具備完全回暖的條件，同時(shí)面臨較大的償債壓力，因此本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖的基礎(chǔ)在于房企能否抵御短期資金實(shí)力不足的問(wèn)題。鑒于2022年四季度金融“三支箭”的推出，房企結(jié)余資金水平已經(jīng)觸底，整體出現(xiàn)“ 斷供”或者“ 爆雷”的概率下降，這給2023年上半年銷(xiāo)售回暖打下了基礎(chǔ)。

進(jìn)入2月初，住房銷(xiāo)售跌幅在底部徘徊，進(jìn)一步下跌的動(dòng)能正在減弱。房企融資出現(xiàn)改善，整體房企債券余額增加，延續(xù)了2022年12月來(lái)的較好勢(shì)頭。新年第一輪土拍開(kāi)啟，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率攀升。行業(yè)回暖跡象增多，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步擺脫全面下行局面。預(yù)計(jì)2023 年二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走出“谷底”。房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，整體運(yùn)行與銷(xiāo)售緊密關(guān)聯(lián)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)可能在二季度初便企穩(wěn)回升。土地市場(chǎng)改善的周期大致滯后于銷(xiāo)售一個(gè)季度左右，最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全年跌勢(shì)有望較2022年收窄。到了三季度，新開(kāi)工進(jìn)程加快，投資將稍滯后于新開(kāi)工1個(gè)月左右觸底企穩(wěn)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)已近周期運(yùn)行底部升

自2021年三季度到2022年末，本輪房地產(chǎn)下行周期已經(jīng)經(jīng)歷了1 年半的時(shí)間，并可能延續(xù)至2023年一季度末。考慮到當(dāng)前政策調(diào)整較為及時(shí)，預(yù)計(jì)大約在2023年二季度觸底企穩(wěn)并于下半年逐步回升。

展望2023年，植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)先抑后揚(yáng)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步擺脫底部區(qū)間。在指數(shù)構(gòu)成中，土地和居民房貸指標(biāo)具有很好的領(lǐng)先性。土地指標(biāo)將得益于2022年下半年土地供給和成交邊際改善，在2023年后三個(gè)季度呈現(xiàn)小幅回升態(tài)勢(shì)，尤其是二三線城市土地供給和成交在2022年下半年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，土地指標(biāo)將在2023年一季度率先觸底后回暖。

居民房貸指標(biāo)有望維持在過(guò)去兩年半的高位窄幅震蕩，對(duì)房地產(chǎn)投資形成較為穩(wěn)定的正面推動(dòng)作用。住房銷(xiāo)售將在2023年上半年逐步擺脫2022年下半年以來(lái)的低位區(qū)間，并于四季度出現(xiàn)回升。房企融資指標(biāo)仍可能維持在負(fù)值區(qū)間，但跌勢(shì)有所收斂。

由于從2022年下半年開(kāi)始，住房政策對(duì)部分房企有所傾斜，該指標(biāo)已在2022年7月觸底并緩慢回升。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征與2012年到2013年的狀況較為接近，屬于弱周期下的復(fù)蘇階段。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固，但趨勢(shì)上在二季度后復(fù)蘇是比較確定的事件。

重點(diǎn)城市在過(guò)去兩年已經(jīng)積累了不小的住房需求，有望在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)明顯和相對(duì)寬松的政策環(huán)境下進(jìn)行釋放。伴隨住房政策針對(duì)性地對(duì)房企提出了階段性的支持信號(hào)，土地市場(chǎng)將會(huì)逐步受益?；蛟S2023年房地產(chǎn)投資仍會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但這并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)信心會(huì)持續(xù)下降。

四、住房銷(xiāo)售及房?jī)r(jià)將于下半年整體企穩(wěn)走升

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售可能前低后高，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)二季度末可能率先觸底回升。防疫政策的調(diào)整以及住房支持政策的進(jìn)一步落地，是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回暖的重要因素。同時(shí)，政策對(duì)資質(zhì)優(yōu)良房企的資金支持也將減弱購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu)情緒。根據(jù)2023年1月上半月數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市商品房成交面積同比增長(zhǎng)5%，與2022年大部分月份同比下降的狀況有了明顯的改觀。

針對(duì)二三線城市，隨著大部分城市住房貸款利率的不斷下調(diào)以及購(gòu)房政策的普遍放松，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于去庫(kù)周期中，并于下半年加速。參考過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，銷(xiāo)售改善通常滯后于個(gè)人住房信貸增速回升兩到三個(gè)季度，即到2023 年二季度銷(xiāo)售預(yù)期可能擺脫“谷底”，三季度可能實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。不排除2023 年“金九銀十”行情在重點(diǎn)城市再度出現(xiàn)的可能性，受現(xiàn)房庫(kù)存偏低影響，個(gè)別城市或許會(huì)出現(xiàn)階段性“ 過(guò)熱”的狀況。預(yù)計(jì)2023年商品房銷(xiāo)售面積從2022年的-25%回升至-2.5%左右，跌幅有很大幅度收窄。受供求關(guān)系對(duì)住房銷(xiāo)售產(chǎn)生的邊際影響，房?jī)r(jià)可能企穩(wěn)。

大部分二三線城市商品房庫(kù)存處于相對(duì)高位，一些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被允許對(duì)住房銷(xiāo)售價(jià)格提供階段性?xún)?yōu)惠措施，傳統(tǒng)的降價(jià)促銷(xiāo)模式可能會(huì)在2023年上半年再度出現(xiàn)，這往往是樓市從冷轉(zhuǎn)暖需要經(jīng)歷的過(guò)程。

房?jī)r(jià)總體與銷(xiāo)售表現(xiàn)同步，可能在年初相對(duì)疲軟，二季度基本觸底，個(gè)別一線和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)可能保持堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)將延續(xù)2022年二季度以來(lái)的分化態(tài)勢(shì)?？紤]到部分大城市現(xiàn)房庫(kù)存處于較低水平，個(gè)別地區(qū)商品住宅的去化周期不足6個(gè)月，例如上海商品房現(xiàn)房庫(kù)存為4個(gè)月，杭州為3個(gè)月，伴隨著需求的逐步釋放，疊加地價(jià)在過(guò)去12個(gè)月持續(xù)上漲，這類(lèi)傳統(tǒng)需求比較好的重點(diǎn)城市，其房?jī)r(jià)在二季度中后期有望回升。

結(jié)合過(guò)去類(lèi)似周期的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)大致在2023 年二季度中前期，全年新房?jī)r(jià)格漲幅可能從2022 年末的-2.5%回升至0%上下。

五、土地市場(chǎng)將逐步回暖

鑒于政策推動(dòng)下市場(chǎng)信心和需求逐步恢復(fù)、房企金融環(huán)境持續(xù)改善以及土拍規(guī)則的優(yōu)化，2023年土地市場(chǎng)可能擺脫2022年的低迷。年初有望延續(xù)2022年下半年的特征，即非集中供地拍賣(mài)的城市逐步增加土地成交規(guī)模，但一線和二線城市仍將受制于土拍規(guī)則和房企資金偏緊的問(wèn)題，成交相對(duì)偏弱。預(yù)計(jì)全年相對(duì)比較低迷的階段在一季度，之后在銷(xiāo)售回暖和融資能力增強(qiáng)的綜合影響下，部分在過(guò)去一年半時(shí)間游離于土拍市場(chǎng)之外的房企，具備了一定購(gòu)地補(bǔ)庫(kù)的能力。

北京、上海等一線城市或重點(diǎn)二線城市可能會(huì)增加土拍次數(shù)，滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)房企土儲(chǔ)需求?？傮w來(lái)看，年初房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流并不寬裕，銷(xiāo)售端溢價(jià)空間相對(duì)較小，主要參與者仍可能是央企和地方國(guó)企，民營(yíng)房企參與到土地市場(chǎng)的時(shí)機(jī)可能會(huì)在二季度后。

下半年部分大型民營(yíng)房企有望逐步回到土拍市場(chǎng)。伴隨部分房企現(xiàn)金流狀況的改善和土地政策的松動(dòng)，土地市場(chǎng)成交有望向正常水平靠攏。一線城市土地市場(chǎng)熱度有望在廣深地區(qū)好轉(zhuǎn)后整體走強(qiáng)，部分重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)也有望回暖。全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)的差異化猶存，一些中西部、東北地區(qū)的三四線城市土地市場(chǎng)可能維持偏冷局面。

六、房企資金邊際改善促進(jìn)投資恢復(fù)

房企投資改善的前提是資金狀況轉(zhuǎn)好。由于2023年房企償債高峰期主要集中在前三季度，這意味著到9月末之前，房企的拿地和新開(kāi)工行為仍會(huì)在一定程度上受到抑制。年初房企資金狀況可能是最為緊張的時(shí)期，其間房屋新開(kāi)工及建安工程投資處于較為低迷的水平，住房金融政策能否及時(shí)落地、效果能否達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，將在很大程度上影響全年房企資金狀況及后續(xù)投資的規(guī)模及水平。

預(yù)計(jì)到二、三季度，住房銷(xiāo)售觸底企穩(wěn)及融資工具的支持效果進(jìn)一步得到強(qiáng)化，頭部房企現(xiàn)金流有望回升至相對(duì)平衡階段。到四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體信心有望加快修復(fù)，房企償債壓力也相對(duì)減弱，房企經(jīng)營(yíng)性收入和融資性投入增加，投資性支出意愿將有所上升，房屋竣工和庫(kù)存去化能力相應(yīng)增強(qiáng)。預(yù)計(jì)2023年房企預(yù)收款資金同比下跌10%，較2022 年跌幅收窄20多個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2023年住房信貸貸款增速跌幅會(huì)大幅度收窄?；谧》夸N(xiāo)售的判斷，預(yù)計(jì)2023年新增個(gè)人按揭貸款規(guī)模約2.3萬(wàn)億元，同比下跌5%。房企在“三支箭”等政策的推動(dòng)下，部分表內(nèi)信貸（包括開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸款等）將獲得展期，頭部房企融資環(huán)境將邊際改善；不過(guò)中小民營(yíng)房企仍然受困于現(xiàn)金流壓力，拖累行業(yè)整體融資能力難以在短期出現(xiàn)大幅改觀，預(yù)計(jì)2023年房企銀行貸款規(guī)模約1.7萬(wàn)億元，同比減少5%左右。綜合個(gè)人房貸和房企住房貸款，預(yù)計(jì)到2023年末涉房貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例為23.8%，較2022年末下降1個(gè)百分點(diǎn)。

從區(qū)域分布來(lái)看，2023年?yáng)|部沿海地區(qū)有望率先觸底企穩(wěn)。2022年下半年以來(lái)，以長(zhǎng)三角為代表的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)土地拍賣(mài)保持較高熱度。這表明在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，該區(qū)域住房建設(shè)投資進(jìn)程會(huì)加快。華南地區(qū)有望在整體環(huán)境趨穩(wěn)的背景下進(jìn)入修復(fù)階段，人口持續(xù)凈流入提供了足夠的需求是支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)回升的基礎(chǔ)。其余地區(qū)可能在大部分時(shí)間內(nèi)難有太大起色。從全年看，房地產(chǎn)投資增速可能由低向高逐步爬升。在基數(shù)效應(yīng)和政策支持下，房屋竣工將有所回升，并帶動(dòng)施工和新開(kāi)工跌勢(shì)放緩，建安工程投資規(guī)模在下半年有望重拾上行。如果政策落地效果顯著，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能達(dá)到12.5萬(wàn)億元，（名義）同比下降5%，跌幅較2022年明顯收窄。

從資金供給能力角度看，全年銀行需要提供3.9萬(wàn)億元新增信貸用于匹配住房銷(xiāo)售和土地開(kāi)發(fā)所對(duì)應(yīng)的資金需求，主要是覆蓋個(gè)人按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸。2023年房企債券到期規(guī)模將近8000億元，預(yù)計(jì)全年債券發(fā)行規(guī)模在6000億元-6500億元，若要全覆蓋則存在1500億左右的資金缺口。2022年末房企結(jié)余資金為7.3萬(wàn)億元，主要用于2023年房地產(chǎn)工程建設(shè)，總計(jì)資金需求為12萬(wàn)億元，如果想要實(shí)現(xiàn)12.5萬(wàn)億元的投資金額，可能有5000億元左右的資金缺口需要通過(guò)其他政策工具給予支持。

七、改善住房支持政策的建議

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)情況，建議下一個(gè)階段政策應(yīng)針對(duì)不同住房需求精準(zhǔn)施策，進(jìn)一步加大供給側(cè)金融政策支持力度，促進(jìn)政策加快有效落地。

一是引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持，未來(lái)12 個(gè)月新增個(gè)人按揭貸款2.3萬(wàn)億~2.5萬(wàn)億元。

二是重點(diǎn)支持剛性住房需求，降低首套房購(gòu)置成本。針對(duì)樓市較為低迷的城市，進(jìn)一步下調(diào)首套房房貸利率或取消首套房貸款利率下限。

三是階段性給予剛需和改善型需求購(gòu)房者貸款優(yōu)惠，對(duì)新購(gòu)房的個(gè)人按揭貸款和公積金貸款實(shí)施還款優(yōu)惠計(jì)劃，貸款利率減少兩成，優(yōu)惠期限為兩到三年。

四是加大對(duì)房企開(kāi)發(fā)貸支持力度，未來(lái)1 年內(nèi)上調(diào)商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸占比0.5個(gè)百分點(diǎn)。

五是實(shí)施定向?qū)捤烧{(diào)整，穩(wěn)妥有序增加“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款、并購(gòu)貸款和再貸款計(jì)劃，年內(nèi)投放“保交樓”相關(guān)貸款6000億元左右，新增并購(gòu)貸款規(guī)模3000億元左右。

六是創(chuàng)造寬松的房企非銀金融環(huán)境，利用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”，包括運(yùn)用債券、信托、REITs、信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){（CRMW）等工具，增加房企內(nèi)地信用債發(fā)行規(guī)模至6000億~7000億元。

七是合理松動(dòng)土拍規(guī)則，增加土地供應(yīng)或者增加土拍次數(shù)，特別是增加一線和重點(diǎn)二線城市土地供給。

八是針對(duì)不同城市采取差異化住房政策，對(duì)部分住房銷(xiāo)售需求較為旺盛、土地拍賣(mài)價(jià)格在過(guò)去一年持續(xù)上漲、現(xiàn)房庫(kù)存去化周期不到1年的城市，仍然需要保留限制性購(gòu)房政策。

九是擴(kuò)大大城市保障性租賃住房建設(shè)，加大保障性租賃住房的資源傾斜，包括財(cái)稅、金融和土地政策，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

十是針對(duì)人口轉(zhuǎn)變的新特點(diǎn)出臺(tái)相關(guān)政策，給予多孩家庭更多子女生育住房保障補(bǔ)貼資金，加大保障性托幼機(jī)構(gòu)建設(shè)，積極探索以房養(yǎng)老新模式。

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng) 一線城市 柳暗花明 房地產(chǎn)市場(chǎng)