船柴四合院小區召開黨員大會，商議表決小區改造事宜。（宜昌市城市改造服務中心供圖）

中房報記者 李紅梅 宜昌報道

“排水管道修好后下雨再也不積水了，還有新修的涼亭、晾曬區、活動小廣場，能參加各種社區活動，現在的生活很舒適。”春節期間，宜昌市船柴社區四合院小區41號樓居民楊幫安，44號樓居民李柱、吳鶴峰正坐在小區紅色磚樓前的長椅上曬著太陽，并向中國房地產報記者介紹著經過3次改造后面貌煥然一新的小區生活。

(資料圖片)

這是湖北省宜昌市老舊小區改造中一個典型社區，也是新時期城市更新的一個小小縮影。

宜昌市先后兩輪入選全國城鎮老舊小區改造試點城市，其中資金共同分擔、動員群眾參與、改造意愿征詢、破解加梯難題、典型案例宣傳等5項政策入選住建部城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單。

據宜昌市城市改造服務中心負責人介紹，宜昌市2005年底前建成的城鎮老舊小區1783個，涉及居民28.17萬戶，計劃“十四五”期間基本完成改造。截至2022年12月底，宜昌市累計開工改造城鎮老舊小區1128個、14.56萬戶，已完成改造1128個、14.56萬戶；其中，2022年完成老舊小區改造286個、3.6萬戶，累計完成投資31.86億元。

經過數年摸索，宜昌走出了從政府主導的舊城改造模式到居民自發參與的完整社區建設模式，并堅持“黨建引領筑基、共同締造聚力、治管并舉固本”的城市有機更新主線，走出了一條可借鑒的“宜昌路徑”。

“一張藍圖”干到底

兩次入選全國試點城市

改造后的濱江大道是宜昌市民最愛去的地方之一。（宜昌市城市改造服務中心供圖）

作為長江三峽起始地，宜昌風景秀美，是湖北省地級市、省域副中心城市，地處中國中部、湖北省西南部、長江上游和中游分界處，素有“三峽門戶”“川鄂咽喉”之稱。

如何把握區位優勢、順應時代發展，加快建設宜昌特色的現代化特大城市，補足服務設施不足的短板讓城市居民更有獲得感，是對城市管理者的長期考驗。

2017年12月1日，住建部在廈門召開老舊小區改造試點工作座談會，確立了15個老舊小區改造試點城市，宜昌成為湖北省唯一入選城市。這對宜昌來說迎來了一個新發展契機。

“入選試點城市對我們是榮譽，也有壓力。如果把試點看為新起點，到2019年10月宜昌舊改工作是摸著石頭過河，也可以看作第一個階段。”上述宜昌市城市改造服務中心負責人說，成為試點城市后，住建部會定期指導，匯總其他各地經驗做法，因此如何在全國做出表率是很有壓力的，動力是大家會更積極地去摸索嘗試更好的做法，如到了2018年初，試點推進老舊小區成立了黨支部，一些居民也主動參與了進來。

2019年10月17日，宜昌再次入圍住建部新一輪全國城鎮老舊小區改造試點城市。

“2019年10月～2021年12月為第二個階段，這個階段在第一輪試點基礎上深化了群眾參與和基層治理。”上述宜昌市城市改造服務中心負責人說，第三階段從2022年開始，結合完整社區建設展開，因地制宜從整個大片區考量，不僅補齊了老舊小區生活短板等，還從“舊改”邁向了“城市有機更新”。

上述宜昌市城市改造服務中心負責人介紹，宜昌市成立了市長任組長的城市更新工作領導小組，領導小組辦公室設在市住建局，組建了城市更新工作專班，負責政策制定、規劃編制、計劃制定、協調調度、考核督辦等工作，按項目構建“1名市級領導掛帥、1名縣級領導負責、1家市或區屬國企推動、1家專業單位策劃、1個工作專班運轉”的“五個1”工作推動機制推動城市更新。

從政策制定來看，亦在結合工作實際不斷推進。2022年1月，宜昌市政府出臺《關于全面推進城市更新工作的實施意見》，明確了城市更新的主要任務、支持政策和保障措施；3月，出臺《宜昌市城鎮老舊小區改造提升行動（2022～2025年）實施方案》，按照打造完整社區、推動城市運營、夯實基層治理的要求，以優化環境、完善功能、營造場景為重點，推動城鎮老舊小區改造；6月，出臺《關于開展場景建設三年行動的實施方案》，打造“鄰里生活、公共服務、健康醫療、文化休閑、全民學習、創新創業、平安法治、城市安全”八大場景，補齊社區設施短板。

“宜昌的城市更新把系統觀念、統籌思維貫穿城市更新工作始終，防止顧此失彼、反復折騰。”上述宜昌市城市改造服務中心負責人說，除了高位協調機制，宜昌將城市更新納入經濟社會發展規劃、國土空間總體規劃統籌考慮，實行地上地下統籌，推動產城融合、職住平衡。編制中心城區城市更新專項規劃，以城區“二帶二島多片”輻射縣城全域更新，做到一盤棋做謀劃，一張圖干到底。

推動“拆改留”向“留改拆”轉變，以保護傳承、優化提升為主，拆舊建新為輔，嚴禁大拆大建，穩妥推進小規模、漸進式、可持續的微改造，更好保留城市記憶。如二馬路改造項目，圍繞“碼頭味、民國風、煙火氣”，實施拆改結合更新，通過拆除危房違建、保留歷史建筑、改造老舊小區、提檔商業街區，串聯起二馬路歷史街區、解放路步行街、古今大南門，塑造了城市新地標。

多元化共建：干部走下去，群眾走上臺

1月18日，船柴社區書記孫娟（前一）和四合院小區部分居民一起拍新春小視頻。李紅梅/攝

理解城鎮老舊小區改造“宜昌路徑”有幾個關鍵詞不能忽視：黨建引領，共同締造，治管并舉。

走進船柴社區，能從居民洋溢的笑臉上感受到老舊小區改造給他們帶來的新生活。

船柴社區始建于1985年5月，隸屬宜昌市西陵區西陵街道，原為403廠企業型社區。2021年2月，宜昌船舶柴油機有限公司順利完成供水、供電、供氣及物業管理“三供一業”移交工作，社區由企業型社區轉型為社會型社區。

船柴社區總面積2.2平方公里，總戶數3175戶（4572人），已組建6個小區黨支部，自管黨員245人，下沉黨員41人。社區已完成黨組織建設全覆蓋、業委會組建全覆蓋、市場化物業管理全覆蓋的3個全覆蓋。四合院小區是船柴社區下面的一個以老年人為主的社區，共有4棟樓100戶。

“是不是廠里不要我們了？”2021年剛由廠管轉為街道管理時，小區內的老住戶有了很多顧慮。船柴社區書記孫娟說，后來隨著在大小事務中與居民溝通，以及居民的參與后，顧慮慢慢消除，也建立起了彼此的信任。

“平時上午八點到下午五點半是社區工作時間，晚上一般是加班寫材料，或到居民家里坐坐，又或者參加小區協商議事會。”孫娟的時間安排得很滿，周末會組織參加居民活動，有事會在第一時間過來。

1月18日，船柴社區書記孫娟（左一）在居民活動中心向中國房地產報記者介紹社區治理情況。（船柴社區供圖）

長時間“泡”在社區里，孫娟說起社區的大小事滔滔不絕。據孫娟介紹，小區有不少居民是各方面的能手，進小區大門口墻上的詩就是78歲的居民吳鶴峰所寫，活動室擺放的大鼓等廠區舊物件都是居民從家里拿出來的。

記者還了解到，有不少像吳鶴峰一樣的老人來自上海、四川、大連、青島等不同城市，當年響應“三線城市建設”，他們大學一畢業就來到這里扎根，一呆就是一輩子。

“他們把一輩子獻給了‘三線建設’，獻給了國家獻給了宜昌。”孫娟由衷地表達了對這些老居民無私奉獻精神的敬佩，也希望把社區服務做得更細致貼心。

為了讓居民更有歸屬感，社區通過“實物展覽+場景再現”等方式重溫“三線建設”時期船柴人紅心向黨的決心，建設了“五樂”志愿服務站、“薪火”傳統文化實踐基地及“百姓傳聲筒”小劇場等多功能于一體的文明實踐基地。

“社區堅持黨建引領、多元共治、共同締造的理念，不斷探索家門口的小區治理服務體系。”孫娟說，船柴社區以“大事共議、矛盾共解、問題共決、難題共治”為方針，結合社區大黨委和下沉黨員的力量，形成了行之有效的“345”（“三張清單”“四單服務”“五步議事法”）工作法。整合社區各方合力，搭建居民協商議事會和業主協商議事會兩大平臺，打造樂享、樂治、樂鄰、樂助、樂學的“525+”小區新格局，打通基層社會治理的“最后100米”。

上述宜昌市城市改造服務中心負責人介紹，在動員居民參與方面宜昌摸索出了“三步策略”：一是完善頂層設計。宜昌市委出臺《關于實施筑堡工程加快推進基層治理體系和治理能力現代化的意見》及9個配套方案，推進為基層減負等16個立行事項，形成了以老舊小區改造為切口，強力推動基層治理體系的革命性重塑。

二是摸清群眾需求。運用“宜格微治理”社會治理一體化平臺，開展紅色微服務、小區微治理、議事微平臺“三微治理”，采取線上線下聯動方式，開展“場景怎么建請您來點單”“小區怎么管大家商量辦”“物業怎么樣請您來評判”等系列活動，點對點建立完善社區居民需求清單、資源清單、項目清單。

三是推動多方參與。出臺規劃師進社區、社區參與式規劃等制度文件，引入深圳奧雅設計、上海四葉草堂等專業機構，按照“設計師+學生+居民”的參與機制，輔助居民參與小區建設。

上海同濟大學四葉草堂團隊在葛洲壩街道英雄山社區指導居民開展墻繪涂鴉。（宜昌市城市改造服務中心供圖）

“當陽模式”探索融資難題

都市田園小區新建的垃圾屋，小區環境更整潔了。李紅梅/攝

對于舊改來說，有一個繞不開的難題就是資金問題。

“我們小區有住戶515戶，每戶出1000元用于社區改造。”宜昌市伍家崗街道桔城路社區都市田園小區的業委會主任牟少勤說，他參與了小區改造全程，社區增加了文化廣場，規范了停車位，新建了晾曬區、垃圾屋等設施。

據該社區相關工作人員介紹，都市田園小區于2021年3月開始進行老舊小區改造，增加了停車位、架空層、活動室、綠化、環形步道、休閑座椅等設施，目前在進行綠化的完善和文化氛圍的提升，已接近尾聲。

站在文化廣場里，牟少勤細說著小區改造前后的變化。沿著388米步道前行，牟少勤點贊這條曾被人扔垃圾的小路如今變成了干凈整潔的步道，他經常遇到居民飯后過來散步。

“原來這里是衛生死角，種菜的多，去年改造時還被蚊子咬了一身包。”站在環形步道上，回顧這一年多的舊改工作，伍家崗區老舊小區改造項目技術負責人劉毅也感慨良多。在他看來，該小區改造難點問題是燃氣、電力電纜、自來水管道探查和改造中影響居民出行的協調工作。“當時是邊設計邊施工，改造完房子單價每平方米至少升值1000元。”

都市田園小區改造后的墻體彩繪。（宜昌市城市改造服務中心供圖）

引導居民出資是舊改籌措資金的渠道之一。宜昌建立“居民拿一點、產權單位幫一點、政府補一點、市場化方式爭取一點”資金共擔機制，按照“不限金額，貴在機制”的思路，引導居民積極出資參與改造，出資標準由居民自行協商，累計爭取居民捐資0.71億元；調整加裝電梯公積金提取政策，允許房屋產權人直系親屬提取公積金用于加裝電梯，累計提取公積金668筆2658萬元。

“第一輪試點時中央還沒有補助，改造體量不是那么大。”前述負責人說，2019年之后中央有補助資金，改造的數量和進度都有明顯提升。

在這個過程中，宜昌搶抓政策機遇，爭取到了中央補助資金19.05億元，省級獎補資金0.18億元，市級、區縣配套資金3.77億元，發行地方政府專項債券4.74億元，通過原產權單位、管線專營單位籌集改造資金0.84億元；累計獲批銀行授信17.68億元，申請政策性開發性金融工具0.58億元，統籌民政、文化和旅游等各類資金，用于老舊小區設施改造。

值得一提的是，宜昌當陽市將369個老舊小區打包爭取銀行貸款6億元，按照片區化、市場化、增值化、智慧化、筑堡化的項目建設、運維方式，通過停車位、廣告經營、充電樁、自動售賣機等經營資源回收投入，“借用管還”的“當陽模式”經驗做法在湖北全省推廣。

據了解，為全面推廣老舊小區改造“當陽模式”，宜昌接下來的舊改工作重點將圍繞以下三個方面展開：

一是加快適老化社區建設。推進加裝電梯“應裝盡裝”，加快幸福食堂布點，利用閑置用房、宜鄰驛站等方式，采用“中央廚房+”模式，延伸產業供應鏈，解決社區居民特別是老年人的就餐問題；

二是推廣運用宜鄰驛站，補齊公共服務設施短板。通過分時段共享，集成四點半學堂、社區娛樂室、居民議事平臺、自助購物、充電服務站、幸福食堂等復合功能，引導多方參與運營管理。2023年，完成“宜鄰驛站”安裝500個單元；

三是加強智慧化建設，搭建市縣兩級城市運營平臺，將小區改造后的停車、小區廣告、充電設施、無人售賣、社區商業、物業服務等信息接入城市運營平臺，利用互聯網、物聯網、大數據、云計算、人工智能等先進技術，提升“上云、用數、賦能”的能力，打通智慧城市的“最后一公里”。

桃花嶺社區增設的“宜鄰驛站”，復合幸福食堂、居民議事、休閑活動、“四點半課堂”等多樣功能。（宜昌市城市改造服務中心供圖）

“宜昌計劃2023年完成改造城鎮老舊小區325個、涉及居民6.36萬戶，預計投資20.07億元，計劃加裝電梯300部，推動100個社區設施補短板。”上述宜昌市城市改造服務中心負責人說。到2024年底，實現完整社區建設達標60個以上，形成15個以上示范案例，努力打造具有引領示范效應的完整社區建設“宜昌模式”，到2025年底，完整社區覆蓋率達到40%。

關鍵詞： 老舊小區